Penilaian Hotel Perlu Kehati-hatian

Penilaian hotel perlu dilakukan penuh kehati-hatian. Sebab, sebagai objek penilaian, hotel merupakan properti bisnis khusus (PBK) yang tergolong rumit.

Hal tersebut mengemuka dalam Pendidikan Profesional Lanjutan (PPL) bertema “Penilaian Hotel sebagai Properti Bisnis Khusus” yang diselenggarakan Dewan Pengurus Daerah Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) Jawa Tengah secara daring pada Selasa (16/1/2024).

Dalam PPL yang terlaksana berkat kerja sama dengan Pusat Pembinaan Profesi Keuangan (P2PK) Kementerian Keuangan ini, hadir sebagai narasumber adalah Consultant & Trainer Hospitality Management I Wayan Narta dan penilai publik yang berpengalaman melakukan penilaian hotel Okky Danuza.

Dalam presentasinya, I Wayan Narta menyebutkan bahwa dalam industri perhotelan, konsep hotel keramahan dan pelayanan yang merupakan kombinasi saling bergantung untuk membentuk pengalaman menginap yang unik dan memuaskan bagi tamu. “Fungsi utama hotel adalah untuk mengakomodasi mereka yang jauh dari rumah dan menyediakan kebutuhan dasar mereka,” katanya.

Melalui fasilitasnya, lanjutnya, hotel berkontribusi terhadap total output barang dan jasa yang memberikan kesejahteraan material bagi negara dan komunitas. Hotel adalah penyedia tenaga kerja yang penting dan hampir padat karya. Hotel juga merupakan outlet penting bagi produk industri lainnya.

Wayan juga menjelaskan, dalam industri perhotelan, lokasi hotel menjadi hal sangat penting. Biasanya dekat dengan pusat-pusat bisnis. Selain itu, ada juga hotel yang dekat dengan pusat atau sentra transportasi. “Kalau di Bali, biasanya hotel favorit juga dekat dengan pusat-pusat hiburan,” tambahnya.

Menurut Wayan Narta, lokasi hotel jadi kunci bagi bisnis itu sendiri. Selain itu, hotel juga selayaknya memiliki sertifikasi untuk memenuhi syarat sebagai hotel bintang atau non-bintang. Lebih lanjut, ia menekankan pentingnya revenue management dalam industri perhotalan dalam rangka memaksimalkan pendapatan. Revenue management adalah sebuah cara yang digunakan untuk memaksimalkan pendapatan dengan memanfaatkan data masa lampau untuk memprediksi masa yang akan datang dengan mempertimbangkan keadaan masa kini.

“Seorang revenue manager akan menganalisa keadaan saat ini dengan membuat prediksi (forecast) sebulan, tiga bulan, enam bulan, hingga setahun ke depan terhadap bisnis yang akan terjadi. Forecast yang dibuat akan menentukan occupancy rate dan rata-rata harga harian yang harus didapat pada setiap periodenya,” jelasnya.

Sementara itu, dalam presentasinya Okky Danuza menegaskan agar penilai bisa memahami dengan baik sifat dari properti khusus dan properti bisnis khusus atau PBK. Menurutnya, PBK bersifat profit oriented, sedangkan properti khusus bersifat non-profit oriented. “Properti khusus akan kehilangan kekhususannya jika properti tersebut punya market value,” ujar Okky.

Karena itu, lanjutnya, dalam melakukan penilaian hotel, seorang penilai perlu memerhatikan berbagai komponen PBK, yang meliputi tanah, bangunan, perabotan, peralatan, perlengkapan, termasuk perangkat lunak, barang persediaan, aset tak berwujud (termasuk goodwill yang dapat dialihkan), serta lisensi dan perizinan.

“Sedangkan, untuk komponen aset hotel, meliputi tanah, bangunan dan sarana, mekanikal elektrikal, fixtures-furnitures-equipment, dan intangible,” urai Okky.

Karena itu, Okky mengingatkan agar dalam melakukan penilaian hotel penilai harus berhati-hati, harus jelas tujuan penilaiannya. “Pelajari semua klausul dengan cermat,” pesan Okky.

Ia menambahkan, dalam melakukan penilaian hotel juga dibutuhkan data, berupa data eksternal dan internal. Data eksternal berupa data pesaing, data industri perhotelan, data industri pariwisata, dan data ekonomi.

Sedangkan, data internal yang sangat penting dalam melakukan penilaian meliputi laporan keuangan, laporan manajemen, kontrak manajemen; data teknis tanah, bangunan dan peralatan, data inventaris, dan data tata kota. “Dengan data tersebut, penilai bisa melakukan penilaiannya dengan lengkap,” ujar Okky.

Selanjutnya, Okky menambahkan bahwa analisa penilaian hotel bisa dilakukan dengan aplikasi pendekatan pendapatan dan aplikasi pendekatan biaya. Aplikasi pendekatan pendapatan meliputi analisa occupancy rate, analisa room rate, analisa operating margin, dan analisa terminal value. Sedangkan, aplikasi pendekatan biaya mencakup nilai tanah, biaya reproduksi baru (BRB) bangunan dan peralatan, penyusutan fisik, dan penyusutan eksternal.

Okky kemudian menyarankan agar dalam melakukan penilaian, penilai menggunakan uniform chart of account (COA) yang biasa dimiliki hotel. Dengan itu, penilai kemudian memproyeksikan average room rate, occupancy rate, struktur revenue, dan struktur biaya. Okky kembali menegaskan bahwa penilaian hotel tergolong rumit, karena penilaian PBK berkaitan antara objek penilaian dengan tujuan penilaian.

“Sehingga nanti kita bisa tahu sebenarnya yang akan kita nilai itu PBK-nyakah atau hal-hal lainnya yang harus dipertimbangkan,” ujar Okky. Karena itu, imbuh Okky, saat melakukan penilaian, penilai harus membuat skenario penilaian yang harus didukung dengan asumsi-asumsi jika diperlukan. Tujuannya, agar hasil penilaian bisa menjawab sesuai dengan kebutuhan dan tingkat feasibility atau tidak salah dalam menggunakan hasil penilaian tersebut.

Penilaian dengan objek PBK, diakui Okky, cenderung untuk menggunakan income approach, yang mana dalam income approach tersebut, selain dari data pasar yang digunakan, maka uniqueness di setiap hotel akan tergambar secara khusus di dalam hotel tersebut dari historical performance hotel. “Itu menjadi bahan pertimbangan yang utama, bukan sekadar melihat kondisi rata-rata pasar,” jelas Okky.

Pada bagian akhir, Okky menyebut beberapa kesalahan umum yang sering terjadi dalam penilaian hotel, seperti HBU yang tidak dianalisa, mengabaikan persaingan pasar, fixed costs diproyeksikan jadi variable costs, dan tidak menghitung management fee. Selain itu, imbuhnya, juga sering terjadi kesalaham umum dalam identifikasi masalah yang berkaitan dengan objek penilaian dan premis penilaian. Yang terkait objek penilaian berkaitan real properti atau personal property, sementara yang terkait premis penilaian apakah going concern atau kondisi berhenti operasi.