Pembangunan IKN Jadi Peluang Pengembangan Properti

Profesi penilai memiliki peran penting turut menyukseskan pembangunan Ibu Kota Negara (IKN) yang baru, Nusantara, di kawasan Kalimantan Timur. Sebab, untuk pembangunan IKN tersebut, diperlukan pengadaan tanah hingga 250 ribu hektare yang membutuhkan kontribusi Penilai Pertanahan. Pembangunan IKN juga akan mendorong pengembangan properti di wilayah sekitarnya.

Hal tersebut diungkapkan Direktur Jenderal Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Embun Sari dalam webinar bertema “Pengadaan Tanah Ibu Kota Nusantara & Efek Terhadap Pasar Properti”, Selasa (12/12/2023).

Webinar ini diselenggarakan Dewan Pengurus Daerah Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) Jawa Timur. Selain Embun Sari, tampil sebagai pembicara dalam webinar ini adalah Senior Associate Director Research Collier International Ferry Salanto, Research Analyst and Head of IT Development at RHR Valuation Firm Researcher at Indonesian Appraisal Society Fauzan Favian, dan penilai dari Malaysia yang berpengalaman dalam perpindahan Ibu Kota Malaysia dari Kuala Lumpur ke Putra Jaya Sr Ari Adam.

Berbicara pada sesi pertama dengan materi berjudul “Pengadaan Tanah untuk Ibu Kota Nusantara”, Embun mengawali paparannya dengan menjelaskan soal dasar hukum pengadaan tanah di IKN, termasuk progress dan update pengadaan tanah di IKN, serta rencana pengembangan pertanahan di IKN akan seperti apa.

Menurutnya, mekanisme pengadaan tanah di IKN terbagi ke dalam dua kelompok besar. Yang pertama, melepaskan hutan kawasan menjadi tanah negara atau tanah yang langsung dikuasai oleh negara. Pada mekanisme ini, pihak Otorita IKN mengajukan persetujuan kepada Kementerian Lingkungan Hidup dan Kehutanan (LHK). Selanjutnya, Kementerian LHK melepaskan area tesebut dari kawasan hutan dan menjadikannya area penggunaan lainnya.,

“Meskipun mekanisme ini dijalankan, namun bukan berarti semua hutan itu nantinya akan diubah menjadi tanah kosong untuk dibangun beragam bangunan, tapi karena salah satu konsep utama IKN itu adalah forest city, maka ekosistem hutan yang sudah ada, akan tetap dijaga kelestariannya, sehingga manusia dan teknologi tetap dapat menyatu dengan alam,” ujar Embun.

Yang kedua, mekanisme pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum dan  pengadaan tanah secara langsung. Pada mekanisme pengadaan tanah untuk kepentingan umum, menurutnya, akan melalui empat tahapan, yakni perencanaan, persiapan, pelaksanaan, dan penyerahan hasil.

“Sedangkan, pada mekanisme pengadaan tanah secara langsung dapat dilaksanakan dengan beberapa mekanisme, seperti jual/beli, hibah, tukar menukar (ruislag), pelepasan secara sukarela, dan perolehan dengan cara lain yang disepakati,” katanya.

Di bagian lain Embun menjelaskan, total area untuk wilayah IKN seluas 322,430.5 hektare, yang terdiri dari 69.769,6 hektare berupa wilayah perairan dan 252.660,9 hektare berupa wilayah daratan. Kemudian, wilayah daratan itu terbagi atas tiga area pengembangan wilayah, yakni Kawasan Inti Pusat Pembanguan (KIPP) seluas 6.696,6 hektare, Kawasan Ibu Kota Negara (KIKN) seluas 56.169 hektare, dan Kawasan Pengembangan Ibu Kota Negara (KPIKN) seluas 196,501,2 hektare.

Karena itu, Embun mengingatkan pentingnya fungsi Penilai Pertanahan dalam proses pengadaan tanah di IKN. Tak lupa, Embun menyebut faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dan properti di IKN. Menurutnya, selain berdasarkan faktor-faktor yang lazim ditemui di pengadaan tanah di tempat lain adalah kebijakan pemerintah di IKN, perkembangan infrastruktur yang akan masif, faktor sosial budaya, dan tentunya stabilitas politik dan hukum. “Terlebih IKN akan menjadi pusat pertumbuhan ekonomi, sekaligus menjadi penggerak properti di wilayah sekitar,” kata Embun .

Embun juga meminta dukungan MAPPI dan para penilai untuk menyukseskan pengadaan tanah di IKN. “Karena dengan potensi pengembangan hingga 250 ribu hektare tanah di Kawasan IKN, ini tentunya menjadi peluang yang sangat besar bagi para Penilai Pertanahan ke depannya,” ujarnya.

Sementara itu, pada sesi kedua tampil tiga narasumber, masing-masing Fauzan Favian, Ferry Salanto, dan Sr Ari Adam. Fauzan Favian menyampaikan materi berjudul “Indonesia New Capital and Property Market.” Dalam paparannya, Fauzan menyampaikan beberapa tema utama pengembangan IKN, yakni Archipelago City, Absorbent City, Integrated City, Sponge City, dan Forest City. Termasuk, menjadikan IKN sebagai Economic Super Hub.

“IKN nantinya akan direalisasikan melalui pengembangan enam klaster ekonomi inovatif dan kompetitif yang didukung oleh infrastruktur yang baik. Pengembangan enam klaster ini didasarkan pada peningkatan daya saing dan sektor-sektor yang telah berkembang di Provinsi Kalimantan Timur, serta sektor berorientasi teknologi tinggi yang baru dikembangkan dan penerapan keberlanjutan,” ujarnya.

Fauzan juga memaparkan lima tahapan pengembagan IKN. Tahap pertama 2022-2024, tahap kedua 2025-2029, tahap ketiga 2030-2034, tahap keempat 2035-2039, dan tahap terakhir di 2040-2045. Ia menjelaskan, tahap pertama fokus pada pengembangan Kawasan Inti Pusat Pemerintahan (KIPP) IKN, tahap kedua dan ketiga fokus pada pengembangan wilayah barat dan timur IKN, serta kawasan industri. Sedangkan, tahap keempat dan kelima akan fokus pada pengembangan wilayah utara IKN, kawasan pendidikan dan kawasan industri berkelanjutan (sustainability industry).

“Rencana pengembangan IKN tentu menjadi peluang yang besar bagi Penilai Pertanahan dan pengembang properti,” katanya.

Berbeda dengan dua narasumber sebelumnya, Ferry Salanto menyoroti dinamika bisnis properti di wilayah DKI Jakarta setelah tak lagi menjadi ibu kota. Dengan materi berjudul “Prospek, Tantangan Sektor Properti, dan Jakarta Pasca-IKN”, Ferry Salanto menyampaikan kondisi terkini bisnis properti di Jakarta dan Indonesia, utamanya pasca-pandemi, yang secara umum sudah mulai recovery.

Yang menarik, Ferry Salanto juga menyampaikan bahwa kebutuhan properti di sektor industrial dalam beberapa tahun terakhir sudah bergeser dari semula sektor otomotif, kemudian logsitik, namun kini didominasi oleh kebutuhan Data Centre dan kebutuhan pabrikan Electric Vehicles (EV).

“Prospek bisnis properti di Jakarta setelah tidak lagi menjadi ibu kota, akan tetap berkembang, terlebih Jakarta sudah memiliki sejarah panjang, dan memiliki infrastruktur sangat baik sehingga akan tetap menjadi magnet investasi bagi para pelaku bisnis,” ujarnya.

Sebagai pembicara terakhir, Sr Ari Adam berbagi pengalamannya tinggal dan kerja di Kuala Lumpur, hingga akhirnya menjadi bagian dan terlibat dalam perpindahan ibu kota Malaysia dari Kuala Lumpur ke Putra Jaya.

Berdasarkan pengalamannya, Sr Ari Adam yakin IKN akan menjadi magnet yang luar biasa. “Ibaratnya ada gula ada semut,” katanya. IKN Nusantara jauh lebih besar dari Putra Jaya, menurutnya, akan memberikan potensi dan peluang yang luar biasa. “Misalnya, lahirnya kota-kota baru di sekeliling ibu kota baru nantinya, lahirnya universitas, bandara, shopping malls, dan residential yang akan marak juga nantinya,” ujar Sr Ari Adam.