Opini

Riset Insentif Entrepreneur di Kota dan Kabupaten Semarang

Penulis : Djony Rachmanto

  1. Pendahuluan

Insentif Entrepreneur (IE) atau  Insentif Pengembangan adalah salah satu variabel dalam analisis penilaian khususnya dalam penilaian real property (tanah dan bangunan),dengan menggunakan cost approach / pendekatan biaya, dan metode DRC (Depreciated Replacement Cost).

Insentif Pengembangan merupakan insentif yang diperoleh oleh pemilik atau pengembang dari ekspektasi keuntungan dan risiko atas suatu pengembangan properti yang didasarkan informasi pasar. Profit pemilik properti / pengembang (entrepreneurial profit) adalah jumlah uang yang diterima terhadap kontribusi dan risiko atas pembangunan bila properti dijual. Tarikan supply dan demand menjadi faktor yang berperan dalam besaran IE yang dihasilkan.

Pemahaman IE di dalam SPI

Berdasarkan SPI Edisi VII-2018, terdapat beberapa pembahasan IE, salah satunya pada SPI 300 sebelum revisi ; 5.39 yang menyebutkan bahwa : Penentuan profit / insentif pengembangan (entrepreneurial profit / insentives) diambil dari data pasar yang mencerminkan jumlah yang diharapkan pengembang untuk kontribusinya dalam proyek dan risiko yang ada.

BTB MAPPI dan BRB

Sistem Biaya Teknis Bangunan MAPPI (Sistem BTB-MAPPI) adalah sebuah sistem yang dikembangkan untuk menentukan Biaya Reproduksi / Pengganti Baru (BRB) untuk penilaian yang dibuat oleh MAPPI dan dipublikasikan secara berkala kepada anggotanya. meskipun begitu, perhitungan biaya di BTB MAPPI belum mewakili atau merefleksikan BRB / RC, dikarenakan masih terdapatnya biaya-biaya yang belum diperhitungkan dalam analisanya, di mana salah satunya adalah entrepreneurial profit / insentives.

Besaran IE Dalam Praktek Penilaian

Belum adanya data / informasi perihal besaran IE. Hal ini menyebabkan Besaran IE berpotensi memiliki perbedaan yang signifikan dalam melakukan analisa dalam penentuan opini nilai suatu asset pada masing-masing Penilai / KJPP. Dikarenakan interpretasi, sumber data dan informasi yang digunakan berpotensi untuk berbeda.

  1. Maksud dan Tujuan

Memberikan pemahaman perihal IE dalam aplikasinya terhadap analisis di dalam pendekatan biaya, menganalisis besaran IE yang dapat digunakan dalam membantu analisis di dalam pendekatan biaya, dapat digunakan menjadi semacam bahan diskusi karena pada dasarnya materi yang dibahas merupakan fenomena relatif baru.

  1. Metode / Teknik Analisis

Belum ditemukan metode / teknik baku di dalam mencari besaran yang merefleksikan IE, sehingga metode / teknik yang akan dikembangkan / dibuat / digunakan adalah berdasar interpretasi penulis terhadap teori yang sudah ada.

Metode Perbandingan

Metode ini menggunakan teknik utama perbandingan dalam pengambilan kesimpulan, dimana kesimpulan besaran IE yang dihasilkan adalah merupakan selisih antara hasil opini nilai dari aset yang sama dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu pendekatan pasar dan pendekatan biaya. Langkah / prosedur nya dapat dilakukan dengan cara :

  1. Menentukan aset yang dijadikan model
  2. Memastikan tidak adanya keusangan fungsi dan kemunduran eksternal
  3. Menentukan data pembanding yang sama/identik
  4. Menentukan opini nilai pasar dengan pendekatan pasar dan biaya
  5. Menghitung selisih nilai yang dihasilkan dari 2 pendekatan tersebut
  6. Menghitung besaran IE

Metode Ekstraksi

Metode ini relevan digunakan jika sampel dari aset yang akan dijadikan model berasal dari suatu perumahan yang masih dalam tahap pengembangan. Dasar pemikiran utama yang digunakan :

Nilai properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan & Sarana Pelengkap

Atau

Nilai Properti = Nilai Tanah + (Biaya Reporduksi / Pengganti Baru – Penyusutan)

Namun, jika nilai property dan nilai tanah telah diketahui, berlaku rumus :

Nilai Bangunan dan Sarana pelengkap = Nilai Properti – Nilai Tanah

Besaran IE akan diketahui dari selisih antara perhitungan nilai bangunan dan sarana pelengkap dengan menggunakan kaidah BTB MAPP.

  1. Hasil analisis

Dilakukan Analisa dengan menggunakan 50 sampel properti di sejumlah perumahan di Kota Semarang dan Kabupaten Semarang dengan kategori jenis bangunan menengah dan sederhana, yang mewakili pasar di daerah tersebut.

Hasilnya, dari keseluruhan 50 sampel, diketahui bahwa pasar sekunder, terdiri dari 7 lokasi atau 14% dan sisanya pasar primer sebanyak 36 sampel atau 86%.

Sedangkan berdasarkan klasifikasinya, sebanyak 7 sampel atau 14% adalah segmentasi bangunan sederhana dan sisanya sebanyak 36 sampel atau 86% merupakan bangunan menengah.

Besaran IE yang digunakan merupakan rata – rata besaran IE dari 50 sampel tersebut, dimana berdasarkan data di atas diketahui sebesar 9,07% dengan menggunakan perhitungan BRB standar dari MAPPI. Sesuai dengan perhitungan di atas hasil BRB bangunan terdepresiasi dengan mempertimbangkan nilai IE, harus ditambahkan lagi dengan nilai kontribusi nilai bangunan lainnya / SPL (jika ada) dan tentunya nilai tanah dalam menentukan nilai property. . Besaran IE yang dihasilkan adalah dalam bentuk IE bangunan, karena secara teori, perhitungan IE dari tanah sudah tercermin dari indikasi nilai pasar tanah yang dihasilkan dalam perhitungannya, yang notabene didapatkan dari data pasar.

  1. Kesimpulan

Beberapa kesimpulan yang dapat ditarik dari hasil riset adalah

  1. Besaran IE yang setidaknya perlu ditambahkan dalam perhitungan BRB dengan berpedoman pada BTB MAPPI adalah sebesar 9,07%. Nilai tersebut merupakan rata – rata dari 50 sampel yang dijadikan analisis di sejumlah perumahan di Kota Semarang dan Kabupaten Semarang, yang juga dapat dikatakan sebagai besaran yang mewakili pasar di daerah tersebut.
  2. Memperhatikan data di atas khususnya terhadap segmentasi bangunan sederhana dan menengah, ternyata besaran IE antar kedua segmen tersebut dapat dikatakan tidak terdapat perbedaan yang signifikan, sehingga penggunaan IE dalam perhitungan BRB baik untuk rumah tinggal sederhana maupun rumah tinggal menengah adalah relatif sama.

Hasil riset selengkapnya :

Riset IE Djony Rachmanto riset ie1-djony

Leave a Reply