Menata Ulang Masa Depan Penilai Properti Sederhana di Indonesia

Oleh: Zainal Aqli, ST, MAPPI (Cert.)
Penilai Publik, Mahasiswa Magister Manajemen Properti dan Penilaian Universitas Sumatra Utara (USU) dan Sekretaris DPD MAPPI Kalselteng

Selama lebih dari satu dekade, skema Penilai Properti Sederhana (PS) di Indonesia telah melahirkan banyak tenaga profesional baru di bidang penilaian. Namun setelah sepuluh tahun berjalan, pertanyaan yang semakin relevan bukan lagi sekadar berapa banyak PS yang berhasil disertifikasi, melainkan seberapa banyak yang benar-benar mampu hidup, tumbuh dan berkelanjutan dari profesi tersebut. Di tengah meningkatnya kebutuhan jasa penilaian nasional, justru muncul paradoks besar : profesi penilai properti sederhana berkembang secara administratif, tetapi melemah secara ekonomi dan struktural.

Fenomena ini menunjukkan adanya persoalan mendasar dalam pembangunan ekosistem profesi penilai di Indonesia. Regulator dan asosiasi telah berhasil membentuk profesinya, tetapi belum sepenuhnya membangun pasar yang sehat dan berkelanjutan bagi profesi tersebut. Akibatnya, banyak PS di daerah mengalami stagnasi karier, minim penugasan, kehilangan motivasi profesional, bahkan secara perlahan keluar dari dunia penilaian. Kondisi ini bukan hanya persoalan individu, melainkan sinyal awal terjadinya “lost generation” penilai daerah yang sangat berbahaya bagi pemerataan jasa penilaian nasional.

Pada titik inilah evaluasi satu dekade PS menjadi sangat penting. Evaluasi tidak boleh berhenti pada keberhasilan sertifikasi atau pertumbuhan jumlah anggota, tetapi harus menyentuh aspek keberlanjutan ekonomi profesi, keadilan akses pasar, serta mobilitas vertikal karier penilai di Indonesia. Sebab profesi yang tidak memiliki ekosistem pasar yang sehat pada akhirnya hanya akan menghasilkan sertifikasi tanpa keberlangsungan.

Isu paling dominan yang saat ini dirasakan oleh banyak penilai sederhana adalah dampak implementasi Peraturan OJK Nomor 40/POJK.03/2019. Regulasi tersebut pada dasarnya bertujuan meningkatkan efisiensi dan penguatan manajemen risiko perbankan. Namun dalam praktiknya, regulasi ini secara tidak langsung mengubah struktur pasar appraisal nasional, khususnya pada segmen kredit retail di bawah Rp10 miliar yang selama ini menjadi ruang utama penilai PS.

Ketika sebagian besar penilaian retail dialihkan kepada appraisal internal bank, maka penilai independen kehilangan “oxygen market” yang selama ini menopang keberlangsungan profesinya. Yang tersisa hanyalah persaingan fee yang tidak sehat, penurunan kualitas pasar, dan perang harga antarpenilai independen. Persoalan ini menjadi semakin kompleks karena appraisal internal bank berada dalam posisi yang sangat berbeda secara struktural dibanding KJPP independen. Mereka tidak menanggung biaya izin profesi, biaya operasional kantor, maupun risiko usaha profesi independen, tetapi mengambil pasar yang sebelumnya menjadi ruang hidup PS.

Secara ekonomi profesi, kondisi tersebut menciptakan asymmetric competition yang dalam jangka panjang dapat melemahkan keberadaan appraisal independen di Indonesia. Padahal keberadaan penilai independen sesungguhnya bukan sekadar vendor perbankan, melainkan bagian penting dari sistem check and balance dalam ekosistem kredit nasional. Ketika seluruh validasi agunan semakin terinternalisasi di dalam bank, maka independensi nilai berpotensi melemah dan risiko moral hazard menjadi lebih besar. Dalam perspektif yang lebih luas, persoalan ini tidak hanya menyangkut nasib penilai, tetapi juga menyangkut kesehatan sistem perbankan nasional itu sendiri.

Di sisi lain, revisi terhadap PMK Nomor 101/PMK.01/2014 juga memunculkan kekhawatiran baru mengenai keadilan struktural profesi. Secara normatif, jalur upgrade dari PS menuju Penilai Properti (P) memang tersedia. Namun dalam praktiknya, akses untuk memenuhi persyaratan pengalaman sangat dipengaruhi oleh faktor geografis dan akses pasar. Penilai di kota besar lebih mudah memperoleh exposure terhadap properti komersial, hotel, pabrik, atau aset kompleks lainnya, sementara penilai daerah sering kali tidak memiliki kesempatan yang sama.

Akibatnya, regulasi yang seharusnya menjadi instrumen pengembangan kompetensi justru berpotensi melahirkan privilege geografis profesi. Penilai daerah mengalami stagnasi bukan semata karena keterbatasan kemampuan, tetapi karena terbatasnya akses terhadap objek yang disyaratkan oleh sistem. Ini merupakan persoalan yang sangat serius, karena Indonesia bukan hanya terdiri dari kota-kota besar. Penilai daerah memiliki pemahaman yang sangat kuat terhadap karakter pasar lokal, sosial ekonomi masyarakat, serta dinamika pertanahan regional yang sering kali justru menjadi kekuatan utama dalam investigasi market evidence.

Namun kompetensi berbasis pengalaman lokal tersebut belum sepenuhnya diakomodasi dalam sistem pengembangan profesi nasional. Akibatnya, banyak penilai daerah menghadapi “career ceiling permanen”, yakni kondisi ketika ruang mobilitas vertikal profesi tertutup meskipun pengalaman lapangan terus bertambah. Jika kondisi ini dibiarkan, maka ketimpangan kualitas profesi nasional akan semakin melebar dan konsentrasi penilai hanya akan terkumpul di kota-kota besar.

Persoalan berikutnya yang tidak kalah penting adalah mekanisme upgrade PS ke P yang saat ini dinilai lebih banyak mengukur kesempatan dibanding kompetensi substantif. Sistem yang terlalu menitikberatkan pada jenis objek yang pernah dinilai berpotensi menimbulkan bias struktural. Penilai yang pernah menilai hotel besar belum tentu memiliki kemampuan analitis yang lebih baik dibanding penilai daerah yang selama bertahun-tahun aktif melakukan investigasi pasar secara mendalam di wilayahnya masing-masing.

Kompetensi appraisal seharusnya diukur melalui analytical reasoning, adjustment logic, market interpretation, defensibility, compliance, serta professional judgment. Ketika kesempatan terhadap objek kompleks dijadikan ukuran utama kompetensi, maka yang terjadi sesungguhnya adalah pengukuran akses pasar, bukan murni kualitas profesional. Dalam konteks ini, banyak penilai daerah seolah dipaksa bertanding tanpa pernah benar-benar diberi akses memasuki arena pertandingan.

Karena itu, sudah saatnya regulator dan asosiasi profesi membangun reformasi yang lebih inklusif dan berkeadilan. Beberapa langkah strategis yang layak dipertimbangkan antara lain pengembangan collaborative assignment nasional, remote mentoring lintas daerah, penguatan portfolio-based competency, simulasi kasus nasional, serta pengakuan kompetensi regional sebagai bagian dari sistem pengembangan profesi. Pendekatan seperti ini jauh lebih relevan untuk negara sebesar Indonesia yang memiliki ketimpangan akses pasar antarwilayah.

Pada akhirnya, masa depan profesi penilai tidak dapat dibangun hanya melalui sertifikasi dan regulasi administratif semata. Profesi ini membutuhkan ekosistem pasar yang sehat, perlindungan terhadap kompetisi yang tidak seimbang, serta sistem pengembangan karier yang adil secara geografis dan substantif. Jika tidak, maka Indonesia berisiko kehilangan banyak penilai daerah berkualitas yang sesungguhnya menjadi ujung tombak pemerataan jasa penilaian nasional.

Artikel ini bukanlah bentuk penolakan terhadap perubahan regulasi maupun modernisasi industri keuangan. Sebaliknya, tulisan ini merupakan ajakan intelektual agar regulator, asosiasi profesi dan seluruh pemangku kepentingan duduk bersama membangun masa depan profesi penilai yang lebih sehat, berkeadilan, dan berkelanjutan khususnya bagi Penilai Properti Sederhana (PS). Sebab profesi penilai yang kuat bukan hanya penting bagi penilainya sendiri, tetapi juga penting bagi kredibilitas sistem ekonomi, perbankan, dan pembangunan nasional Indonesia.