Penilai Ikut Menanggung Risiko Gugatan Nilai Limit Lelang?

Oleh: Zainal Aqli, ST, MAPPI (Cert.)
Rekan KJPP SISCO, Mahasiswa MMPP USU dan Sekretaris DPD MAPPI Kalselteng

Selain menghasilkan opini nilai yang akurat dan dapat dipertanggungjawabkan secara profesional, kini penilai juga harus menghadapi risiko lain yang semakin mengemuka, yaitu risiko hukum, khususnya dalam penilaian untuk tujuan lelang.

Lelang pada hakikatnya merupakan instrumen hukum dan ekonomi untuk menjual aset secara terbuka dan transparan. Dalam mekanisme tersebut, penilaian berfungsi sebagai salah satu dasar pertimbangan dalam penetapan nilai limit. Namun dalam praktiknya, ketika hasil lelang dianggap merugikan salah satu pihak, laporan penilaian sering kali menjadi dokumen pertama yang dipersoalkan.

Fenomena ini menimbulkan pertanyaan yang semakin relevan bagi profesi penilai: Apakah penilai sedang diminta mempertanggungjawabkan sesuatu yang sebenarnya berada di luar kewenangannya?

Pertanyaan tersebut bukan sekadar persoalan teknis penilaian, melainkan telah berkembang menjadi isu perlindungan profesi, batas tanggung jawab profesional, dan kepastian hukum terhadap professional judgment yang dihasilkan penilai.

 

Memahami Posisi Penilai dalam Penetapan Nilai Limit

Secara regulasi, posisi penilai dan penjual memiliki peran yang berbeda dalam konteks menetapkan nilai limit lelang.

Penilai bertugas memberikan opini nilai berdasarkan tujuan penugasan dan dasar nilai yang digunakan, seperti Nilai Pasar atau Nilai Likuidasi. Sedangkan penetapan nilai limit merupakan kewenangan penjual sesuai ketentuan peraturan lelang yang berlaku.

Dengan demikian, terdapat perbedaan yang sangat mendasar antara Nilai Pasar; Nilai Likuidasi, dan Nilai Limit.

Nilai Pasar merupakan estimasi harga yang paling mungkin terjadi dalam transaksi yang wajar di pasar. Nilai Likuidasi merupakan estimasi nilai dalam kondisi penjualan yang lebih cepat atau memiliki keterbatasan tertentu. Sedangkan Nilai Limit adalah harga minimal yang ditetapkan penjual sebagai syarat pelaksanaan lelang.

Masalah muncul ketika ketiga konsep tersebut dipersepsikan sebagai hal yang sama oleh masyarakat, debitur, bahkan dalam beberapa kasus oleh aparat penegak hukum. Ketika aset terjual pada harga yang dianggap rendah, maka laporan penilaian sering menjadi sasaran kritik meskipun penilai tidak memiliki kewenangan menentukan nilai limit maupun harga akhir lelang.

Dalam praktik lelang, terdapat beberapa fenomena yang semakin sering terjadi.

Fenomena pertama adalah munculnya gugatan dari debitur yang merasa asetnya dijual terlalu murah. Tidak sedikit debitur yang menganggap bahwa harga lelang harus sama dengan Nilai Pasar yang tercantum dalam laporan penilaian. Ketika aset terjual mendekati nilai limit dan berada di bawah ekspektasi pemilik aset, maka gugatan mulai muncul.

Fenomena kedua adalah berkembangnya praktik second opinion setelah lelang selesai dilaksanakan. Dalam beberapa kasus, pihak yang merasa dirugikan menunjuk penilai lain untuk menyusun opini nilai baru. Ketika terdapat perbedaan nilai yang signifikan, maka laporan penilaian awal mulai dipersoalkan.

Padahal dalam ilmu penilaian, perbedaan nilai bukanlah sesuatu yang otomatis menunjukkan kesalahan. Nilai merupakan opini profesional yang dipengaruhi oleh data, asumsi, kondisi pasar, dan tanggal penilaian. Dua penilai yang bekerja secara independen dapat menghasilkan nilai yang berbeda terhadap objek yang sama tanpa berarti salah satu di antaranya melakukan pelanggaran.

Fenomena ketiga adalah berkembangnya pola pikir yang menyamakan selisih nilai dengan kerugian. Dalam berbagai kasus yang berkembang di Indonesia, mulai muncul kecenderungan bahwa perbedaan nilai dianggap sebagai indikasi kesalahan profesional, bahkan dalam kondisi tertentu dianggap sebagai indikasi tindak pidana.

Inilah yang kemudian melahirkan kekhawatiran di kalangan profesi penilai mengenai munculnya kriminalisasi berbasis selisih nilai.

 

Risiko Kriminalisasi Berbasis Selisih Nilai

Secara teoritis, profesi penilai merupakan profesi yang menghasilkan professional judgment. Artinya, hasil akhir penilaian merupakan opini yang dibangun melalui proses analisis profesional berdasarkan data yang tersedia pada tanggal penilaian.

Namun dalam praktiknya, sering muncul konstruksi berpikir yang sederhana tetapi berbahaya, seperti :

– Nilai saat ini lebih tinggi daripada nilai sebelumnya.

– Berarti nilai sebelumnya salah.

– Berarti terdapat kerugian.

– Berarti terdapat pelanggaran hukum.

Padahal rantai logika tersebut tidak selalu benar.

Nilai dapat berubah karena perubahan kondisi pasar. Nilai juga dapat berbeda karena perbedaan data pembanding, metode, asumsi, dan tujuan penilaian. Oleh karena itu, menjadikan selisih nilai sebagai satu-satunya indikator kesalahan profesional merupakan pendekatan yang berisiko menyesatkan.

Apabila kecenderungan ini terus berkembang, maka profesi penilai akan menghadapi situasi yang sulit. Penilai tidak lagi fokus menghasilkan opini terbaik berdasarkan kondisi pasar, tetapi justru terdorong untuk menghasilkan nilai yang dianggap paling aman secara hukum.

Kondisi tersebut berpotensi menggerus independensi profesi.

Dalam konteks penilaian untuk tujuan lelang, salah satu persoalan mendasar adalah belum dipahaminya secara utuh batas tanggung jawab penilai.

Penilai bertanggung jawab terhadap proses penilaian, pemilihan pendekatan dan metode, kecukupan data, analisis, dan epatuhan terhadap Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).

Namun yang tak kalah menjadi perhatian, penilai tidak bertanggung jawab terhadap keputusan penjual menetapkan nilai limit, jumlah peserta Lelang, hasil penawaran peserta, harga akhir yang terbentuk dalam Lelang, dan kondisi pasar setelah tanggal penilaian.

Pemisahan tanggung jawab ini sangat penting karena tanpa batas yang jelas, profesi penilai akan terus menghadapi risiko dimintai pertanggungjawaban atas keputusan yang sebenarnya berada di luar ruang lingkup profesinya.

 

Strategi Mitigasi Risiko Hukum bagi Penilai

Menghadapi perkembangan tersebut, profesi penilai perlu memperkuat sistem mitigasi risiko hukum.

Pertama, memperjelas tujuan penilaian dan ruang lingkup penugasan dalam laporan. Penilai harus secara tegas menjelaskan bahwa laporan disusun untuk memberikan opini nilai dan bukan untuk menetapkan nilai limit.

Kedua, memperkuat dokumentasi kertas kerja. Dalam banyak kasus, kekuatan pembelaan profesional tidak terletak pada angka nilai yang dihasilkan, melainkan pada kemampuan menunjukkan bahwa seluruh proses penilaian telah dilakukan secara profesional dan sesuai standar.

Ketiga, menyusun justifikasi yang lebih kuat terhadap Nilai Likuidasi. Mengingat Nilai Likuidasi sering menjadi titik sengketa dalam penugasan lelang, maka dasar penentuan diskonto dan asumsi yang digunakan harus dijelaskan secara rinci dan logis.

Keempat, menerapkan proses client acceptance dan risk assessment yang lebih ketat. Penugasan yang memiliki potensi sengketa tinggi perlu diidentifikasi sejak awal agar penilai dapat menentukan langkah mitigasi yang sesuai.

Kelima, meningkatkan literasi hukum profesi. Penilai masa kini tidak cukup hanya memahami teknik valuasi. Penilai juga perlu memahami aspek hukum yang berkaitan dengan lelang, pembuktian, tanggung jawab profesi, dan tata kelola risiko.

 

Perlindungan Profesi dan Urgensi UU Penilai

Diskursus mengenai nilai limit lelang pada akhirnya membawa profesi ini kepada isu yang lebih besar, yaitu perlindungan profesi dan kepastian hukum.

Profesi penilai saat ini telah memiliki SPI, KEPI, sistem sertifikasi, dan mekanisme pengawasan profesi. Namun ketika muncul sengketa hukum, sering kali belum terdapat batas yang tegas antara perbedaan opini profesional, pelanggaran standar, kelalaian profesional, dan tindak pidana.

Kondisi inilah yang mendorong semakin menguatnya kebutuhan akan Undang-Undang Penilai.

UU Penilai bukanlah instrumen untuk memberikan kekebalan hukum kepada profesi. Sebaliknya, UU Penilai diperlukan untuk memberikan kepastian mengenai kedudukan profesi, ruang lingkup tanggung jawab, mekanisme pengawasan, serta perlindungan terhadap professional judgment yang disusun secara independen dan sesuai standar.

Tanpa kepastian tersebut, profesi penilai akan terus berada dalam posisi rentan ketika berhadapan dengan sengketa yang pada dasarnya muncul dari perbedaan persepsi terhadap nilai.

 

Fenomena sengketa nilai limit lelang sesungguhnya menunjukkan bahwa profesi penilai sedang memasuki era baru yang ditandai oleh meningkatnya eksposur hukum terhadap hasil pekerjaan profesional. Dalam situasi ini, tantangan terbesar bukan lagi sekadar menghasilkan nilai yang akurat, tetapi juga memastikan bahwa proses penilaian dapat dipertanggungjawabkan secara profesional dan hukum.

Penilai tidak boleh mengabaikan risiko tersebut. Namun pada saat yang sama, penilai juga tidak boleh kehilangan independensi karena ketakutan terhadap risiko hukum.

Oleh karena itu, penguatan mitigasi risiko, peningkatan kualitas dokumentasi, pemahaman yang lebih baik mengenai batas tanggung jawab profesi, serta percepatan lahirnya UU Penilai menjadi langkah strategis yang tidak dapat ditunda lagi.

Karena pada akhirnya, yang perlu dilindungi bukan hanya profesi penilai, melainkan juga prinsip bahwa opini profesional yang disusun secara objektif, independen, dan sesuai standar tidak boleh dengan mudah berubah menjadi objek kriminalisasi hanya karena terdapat perbedaan nilai atau ketidakpuasan terhadap hasil suatu proses lelang.