Kemenkeu, ATR/BPN, dan MAPPI Kembangkan Sistem Data Nilai Tanah

Jakarta — Kementerian Keuangan, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), dan Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) mengembangkan sistem informasi untuk mengintegrasikan data nilai tanah dan properti. Pengembangan tiga sistem tersebut mencakup pengelolaan data geospasial, pemetaan zona nilai tanah, hingga pangkalan data pasar properti yang selama ini masih tersebar dan belum terstandar.

Kementerian Keuangan mengembangkan Sistem Informasi Penilaian Nasional (SIPN) sebagai platform digital untuk mengelola informasi nilai properti dan aset nasional. Sistem ini dirancang untuk mengintegrasikan informasi geospasial, analitik data, dan data nilai tanah dari berbagai instansi.

Kepala Seksi Standardisasi Penilaian Properti dan Sumber Daya Alam (SDA) I Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) Kementerian Keuangan, Wirawan Firman Nurcahya, memaparkan pengembangan SIPN dalam Seminar Nasional Pertanahan dalam rangka memperingati HUT ke-45 MAPPI bertajuk “Peran Penilai dalam Solusi Permasalahan Tata Ruang dan Wilayah, Kesenjangan Data Nilai Tanah dan Kepentingan One Map Policy” pada Kamis (8/10/2026) lalu.

Ia menjelaskan bahwa data nilai tanah saat ini masih tersebar di berbagai instansi, seperti DJKN, Kementerian ATR/BPN, pemerintah daerah, sektor perbankan, hingga penilai publik.

Menurut Wirawan, belum adanya acuan nilai bersama menimbulkan sejumlah persoalan, mulai dari pelaporan nilai transaksi yang cenderung rendah, dasar pengenaan pajak yang tertinggal dari harga pasar, layanan verifikasi yang masih dilakukan secara manual, hingga sengketa nilai yang berulang.

Melalui SIPN, Kementerian Keuangan berupaya menghadirkan satu referensi nilai properti bagi berbagai pihak. Sistem tersebut mengumpulkan, memverifikasi, dan menganalisis data nilai properti lintas instansi untuk menghasilkan rekomendasi nilai yang valid.

Pengembangan SIPN, imbuh Wirawan, melibatkan empat unit di lingkungan Kementerian Keuangan, yakni Badan Teknologi, Informasi, dan Intelijen Keuangan (BATII), DJKN, Direktorat Jenderal Stabilitas dan Pengembangan Sektor Keuangan (DJSPSK), serta Direktorat Jenderal Perimbangan Keuangan (DJPK).

“SIPN menggunakan pendekatan lima lapisan data dalam pemetaan nilai. Kelima lapisan tersebut meliputi data lokasi dan batas, aturan ruang seperti Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR), karakteristik fisik, lingkungan dan fasilitas umum, serta data pasar yang bersumber dari transaksi, lelang, dan pengadaan tanah,” terang Wirawan.

Sistem ini juga menerapkan empat tingkat analisis data, yaitu deskriptif, diagnostik, prediktif, dan preskriptif. Dalam penerapannya, kecerdasan buatan memberikan rentang nilai, sedangkan keputusan akhir tetap berada di tangan penilai.

Kementerian Keuangan juga membuka ruang bagi instansi, profesi, dan pelaku pasar untuk membentuk komunitas data nilai. Komunitas tersebut diarahkan untuk berbagi data, menyepakati standar, dan memanfaatkan referensi nilai bersama. Dalam ekosistem Kebijakan Satu Peta, SIPN bersinergi dengan Badan Informasi Geospasial (BIG) dan Kementerian ATR/BPN.

 

SIPENTA untuk Meningkatkan Kualitas Peta Nilai Tanah

Sementara itu, Kementerian ATR/BPN mengembangkan Sistem Informasi Penilaian Tanah (SIPENTA) untuk mendukung penyelenggaraan sistem penilaian tanah dan ekonomi pertanahan secara terpadu. Pengembangan sistem ini ditujukan untuk meningkatkan akuntabilitas, efisiensi, serta kualitas peta nilai tanah.

Kepala Subdirektorat Penyediaan dan Pemanfaatan Nilai Tanah Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan, Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan Kementerian ATR/BPN, Kurnia Wulan Sari, menjelaskan bahwa SIPENTA dirancang untuk merekam dan mendokumentasikan data penilaian tanah melalui sistem terpadu berbasis data terpusat. Sistem tersebut juga disiapkan untuk memperkuat integrasi data dengan sistem lainnya.

SIPENTA memiliki tiga modul utama, yakni Modul Tata Usaha, Modul Pemetaan, dan Modul Dashboard. Modul Tata Usaha digunakan untuk penatausahaan kegiatan penilaian tanah, monitoring dan evaluasi secara daring, serta pengendalian kualitas administratif dan teknis.

Adapun Modul Pemetaan dilengkapi plugin penilaian tanah pada ArcGIS Pro 3.4 yang terintegrasi dengan Modul Tata Usaha dan aplikasi Sentuh Tanahku untuk pengolahan data spasial. Sementara Modul Dashboard berfungsi menghitung cakupan peta nilai tanah secara nasional serta menyimpan data secara berkala atau time series untuk analisis ekonomi pertanahan.

Kurnia menerangkan, berdasarkan data SIPENTA per Januari 2026, cakupan Peta Zona Nilai Tanah (ZNT) nasional mencapai 47.006.679 hektare atau 68,15 persen dari total luas budidaya sebesar 68.975.219 hektare. Dalam pelaksanaannya, pengumpulan sampel nilai tanah di lapangan memanfaatkan aplikasi Sentuh Tanahku yang terintegrasi dengan peta kerja.

“Informasi nilai tanah tersebut digunakan dalam berbagai kebutuhan pengelolaan pertanahan. Pemanfaatannya mencakup penentuan tarif layanan pertanahan berdasarkan PP Nomor 128 Tahun 2015, penetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta Pajak Penghasilan (PPh), referensi perencanaan pengadaan tanah, penataan dan pengendalian ruang, konsolidasi tanah, hingga investasi property,” papar Kurnia.

SIPENTA juga disiapkan untuk mendukung terwujudnya satu sumber informasi nilai tanah yang dapat digunakan untuk berbagai keperluan. Sistem tersebut diarahkan agar terintegrasi dengan Kementerian Keuangan, perbankan, pemerintah daerah, sektor swasta, dan masyarakat.

 

MAPPI Siapkan SIPD untuk Standarisasi Data

MAPPI melalui Pusat Data Properti dan Riset juga mengembangkan Sistem Informasi Pangkalan Data MAPPI (SIPD MAPPI). Sistem ini ditujukan untuk mengatasi persoalan data pasar properti yang selama ini tidak terstandar, tidak konsisten, dan tertutup antar-Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP).

Koordinator Pusat Data Properti MAPPI, Fauzan Favian, menjelaskan bahwa kondisi data tersebut menimbulkan sejumlah persoalan bagi profesi penilai. Persoalan itu meliputi potensi litigasi akibat penggunaan data pembanding yang tidak terverifikasi, proses konversi data primer ke sekunder yang masih manual, perbedaan hasil penilaian antarpenilai akibat penggunaan data acuan yang berbeda, hingga variasi kedalaman data.

Selain itu, kondisi tersebut juga berdampak pada lambatnya proses riset dan terhambatnya pemenuhan kepatuhan terhadap regulasi.

SIPD MAPPI dibangun dengan visi menjadi basis data pasar properti yang terstandar, transparan, aman, dan bermanfaat bagi anggota serta MAPPI secara berkelanjutan. Sistem ini mengacu pada tiga prinsip utama, yaitu standardisasi data sesuai standar MAPPI, transparansi proses validasi, dan pengembangan ekosistem data secara berkelanjutan.

Untuk menjaga kualitas data, tambah Fauzan, SIPD MAPPI menerapkan Pemeriksaan Standar Data (PSD) yang mencakup aspek teknis, konten, serta anomali atau outlier. Data yang masuk harus melalui tahapan validasi berjenjang, mulai dari penginputan oleh penilai, pemeriksaan oleh validator, peninjauan oleh reviewer, hingga persetujuan akhir oleh approver sebelum memperoleh ID Data terverifikasi.

“Dalam proses penginputan, SIPD MAPPI menyediakan dua mekanisme. Untuk jumlah kecil maksimal 10 data, penilai dapat menggunakan formulir daring. Sementara itu, pengiriman data dalam jumlah besar dilakukan melalui templat Excel,” ujar Fauzan.

Setiap data yang dimasukkan dinilai berdasarkan struktur 30 field standar SIPD yang terbagi dalam tiga tingkatan bobot poin. Tier 1 mencakup Data Dasar, Tier 2 meliputi Data Penting/Lingkungan, sedangkan Tier 3 mencakup Data Kunci, Legalitas, dan Metadata.

SIPD MAPPI juga dilengkapi sejumlah fitur, antara lain Dashboard Database, visualisasi spasial berbasis Geographic Information System (GIS) untuk peta harga tanah dan point of interest, mekanisme pertukaran data antar-KJPP melalui Data Exchange, serta ekspor kertas kerja penilaian melalui Working Paper Export dan Research WP.

 

Kesenjangan Nilai Tanah

Di tengah pengembangan sistem informasi tersebut, Dewan Penilai MAPPI menyoroti pentingnya integrasi data dan integritas profesi dalam menghadapi kesenjangan nilai tanah antarwilayah.

Ketua Dewan Penilai MAPPI, Ihot Parasian Gultom, menjelaskan bahwa perbedaan nilai tanah tidak semata-mata menunjukkan perbedaan angka. Kesenjangan tersebut juga mencerminkan perbedaan karakteristik ruang, ekonomi, aksesibilitas, legalitas, dan ekspektasi pasar.

Menurut Ihot, tanah memiliki fungsi multidimensi dalam pembangunan nasional, meliputi fungsi ekonomi, pembangunan, fiskal, sosial, tata ruang, dan strategis. Nilai tanah antarwilayah dipengaruhi interaksi berbagai faktor, seperti lokasi dan aksesibilitas, tata ruang, karakteristik tanah, kondisi pasar, infrastruktur, serta ekspektasi perkembangan wilayah.

Namun, ketersediaan data yang belum optimal membuat perbedaan nilai tanah kerap tidak dapat dijelaskan secara memadai.

Ihot memandang Kebijakan Satu Peta perlu dilengkapi dengan ekosistem informasi nilai yang terintegrasi. Ekosistem tersebut mencakup data tapak tanah, tata ruang, pertanahan, pasar, hingga informasi nilai yang transparan dan dapat ditelusuri. Penguatan kualitas dan keterhubungan data pada setiap lapisan diperlukan untuk menghasilkan informasi nilai tanah yang objektif dan akuntabel.

“Dalam praktik penilaian, keterbatasan data transaksi, variasi data yang tidak seragam, data yang tidak mutakhir, serta potensi bias antara harga penawaran dan transaksi aktual menjadi sejumlah tantangan bagi penilai,” ungkap Ihot.

Dewan Penilai MAPPI menekankan pentingnya proses verifikasi, seleksi, penyesuaian, analisis, rekonsiliasi, hingga pengungkapan opini nilai secara profesional dan independen. Penilai juga diingatkan untuk menjaga integritas dan independensi di tengah potensi konflik kepentingan yang dapat muncul dari hubungan dengan pemberi tugas, kepentingan ekonomi, maupun ekspektasi pihak tertentu terhadap hasil penilaian.

Opini nilai, menurut Ihot, harus diberikan secara objektif berdasarkan data dan fakta pendukung, bukan sekadar memenuhi target nilai yang diharapkan pihak lain.

 

Penulis : Farid Syah

Penyunting : Eka Vanda